大温哥华房价：“华人因素”的分量究竟如何？

1月8日，香港《南华早报》率先发表了《中国富豪买下六成温哥华西区房，房价飙升引争议》一文，再次将“大温哥华房价华人推动论”炒得热火朝天。

房价上涨是实情

2015年加拿大的经济并不景气：1-3季度的9个月中，5个月GDP为负增长，第四季度GDP增速照美林全球研究的高级经济师埃内拉约尔（Emanuella Enenajor）1月11日预期，可能也只有-0.4%（已知去年10月增长为负数），而受困于经济形势欠佳和就业、收入情况糟糕，加拿大全国绝大多数地方的房价都呈平稳甚至下滑态势。

但大温哥华（还有多伦多）却是绝对的例外：1月11日由卑诗省物业股价署（BCAAA）发布的《2016年度卑诗省物业估价报告》显示，2015年该省房地产总估价同比上升11.1%，而大温哥华地区的22个市镇则是拉抬全省房地产价格的根本力量：资料显示，全省估价排名前十的豪宅中竟有9幢来自大温哥华地区，其中8幢来自温哥华市，估价排名前100的豪宅中98座属于大温哥华（其中73座位于温哥华市，15座西温哥华市，10座UBC大学区），而在大温22个市镇中，2015年度估价升幅超过10%的竟多达9个，且升幅较去年倍增，甚至翻了几番（本拿比17.07%，去年5.24%；西温哥华16.90%，去年6.55%；温哥华市16.84%，去年7.89%；高贵林15.44%，去年4.58%；穆迪港12.93%，去年4.85%；高贵林港12.81%，去年3.79%；三角洲12.25%，去年0.96%；新西敏11.69%，去年3.39%；北温哥华11.35%，去年3.30%），相较于涨幅本身，上涨速率的提升更加令人惊恐。

要知道包括大温哥华在内的卑诗省并非加拿大经济最繁荣、收入最高的地区，恰相反，近年来这里一直是加拿大各省区中平均收入最低、专业高薪工作最难找的地方（没有之一），2013年时加拿大皇家银行经济研究所（RBCER）曾发表一份报告称，全加房地产市场价格约被高估10%，而大温地区问题尤为突出，在当年这份名为“房屋市场趋势与居民负担能力” (Housing Trends and Affordability)的报告中大温哥华地区独立平房均价高达78.3万加元（全国均价36.3万），家庭年收入需达14.7万加元才能轻松负担（全国平均为7.72万），可负担指数高达82.2%（指负担此类房屋需占家庭税前总收入之比，全国平均为42.1%）；标准两层独立屋，大温均价83.3万（全国平均41.1万），所需家庭年收入15.7万（全国平均8.78万），可负担指数87.8%（全国47.8%）；标准两睡房公寓单元，大温均价38.9万（全国平均23.8万），所需家庭年收入7.48万（全国平均5.14万），可负担指数41.8%（全国28.0%），即便全加平均房价指数、尤其可负担指数，在金融机构和评级单位看来，都已深处“高泡沫”的“红线”之上，而大温房屋均价和可负担指数竟比全国均价高出一大截，和排名第二、第三的城市相比差距极大（如标准两层独立屋，排名第二的大多伦多，上述3项数据分别为64.1万元、13.1万元和62.2%）。2015年由美国市场调查机构Demographia所作的年度调查报告中，大温2014年平均房屋均价70.48万元，平均居民年收入6.64万元，房价/年收入比率高达10.6倍，在全球378个受调查城市中仅次于17倍的香港，位列世界第二，远远超过了“住房可负担”的标准。房价之重，可谓一目了然，甚至怵目惊心。如前所述，在过去1年间大温房价又涨了一大截，而收入状况却丝毫不见改善，“房屋可负担问题”显然是更加严重了。

值得一提的是，BCAAA发言人格兰特（Jason Grant）在1月11日推出《2016年度卑诗省物业估价报告》时坦言，报告编制时所依据的，是截止去年7月的数据，而据他观察7-12月大温房价涨幅较上半年有过之而无不及。

在各类房地产中，独立屋、尤其高档独立屋价格上涨最快，2015年升幅达到两位数、甚至逾25%的比比皆是，而低档公寓则普遍只有5-8%的升幅。

房屋估价提高意味着各市镇将理直气壮地大幅调高地税，如去年12月15日温哥华市议会通过的《2016年度财政预算案》中就赫然显示，今年该市地税将涨2.3%——尽管去年刚刚涨过。

抱怨集中中国人

事实上在华裔聚集的大温哥华地区，近年来每逢房价上涨，各种议论都会集中在华裔身上。

在这些人看来，大温哥华房价的上涨，是因为太多外国有钱人和“热钱”流入抢购的结果，其中尤以中国大陆来的豪客为甚，而这一比例到了无法忍受的地步。2011年Landcor Data曾给出“温西和列治文74%高档住房被貌似中国大陆买家购买”的“研究结果”，而主张“限外”、要求省府和市府“痛下决心”的前高盛雇员、Sokanu Inc公司总裁法尔德（Saeid Fard）则于2015年6月9日在《亚太邮报》上“个人估计”被外来投资移民购买的温哥华物业比例高达30-50%，他在文章中更引述大温房地产经纪刘志元（Julia Lau）的“经验之谈”，称“近80%高档物业被疑似大陆人买走”。

最新的说法则是文章开头提到的《南华早报》“中国富豪买下六成温哥华西区房”说，照报道的说法，是“温哥华西区独立屋买家中66%拥有中国姓名”和“这些资金的确来自中国，这一点无可否认”，但这张在加西并无发行的香港报纸却并未列明这些数据的来源，而仅提到温哥华居民德科斯塔（Marcia de Costa）给联邦总理杜鲁多（Justin Trudeau）的信，以及UBC大学教授雷伊（David Ley）“投资移民集中在大温，他们很有钱，而很有钱的移民自然都会购买房地产”的“因果三段论”。

事实上这类说法隔三差五就会突然高亢起来：2015年5月，温哥华市一些团体、居民发动示威，要求政府效仿澳大利亚，采取诸如征收房屋空置税、限制外资流入房地产市场、甚至限制外国买家购房等政策，以达到改善“宜居性”、减少房屋空置浪费和平抑房价的目的；2014年卑诗省市镇选举，温哥华房价问题一度成为温哥华市选博弈的焦点，三大主要市级政党中，进步选民联盟（COPE）候选人王璐更直接提出开征房屋空置税、限制海外人士来本埠购房、规定每个家庭用于房屋的开支不超过家庭收入三成等“刚性措施”，引起一片哗然，而最终获胜的市长罗品信（Gregor Robertson）也一度放话，称要和卑诗省府就开征房屋空置税“好好谈谈”。就在不久前，列治文威灵顿公寓10位说英语业主将业主委员会告上法庭，理由是业委会居然用汉语普通话开会（全公寓54名业主中70%以上说汉语），又让“中国人哄抬房价说”被不大不小地推波助澜了一把。

不同声音很有力

然而相反的声音同样有力。

许多分析家指出，把大温房价上涨归咎于“中国人”、“中国热钱”的，往往依据推理、猜测，以及各种版本的民间或房地产业内人士数据，这些人当然未必是“中国黑”（如许多热衷于谈论“中国热钱推动大温房价”的房地产经纪，其动机就是希望客户相信他们“再不买还会涨”、“中国还会不断来热钱”的说辞），但无一不认为将大温房价高企归咎于中国人、中国钱，是一种“多快好省”的解读。

在这种逻辑下，许多截然相反的参数都会被理解为“大温房价还会涨”的理由：中国经济很好，中国人购买力自然上升，“所以大温房价还会涨”，中国经济不好，中国人会选择避险，所以大温房价还会涨”；人民币汇率上升，中国人购买力水涨船高，所以大温房价还会涨”，人民币汇率下降，中国人会选择买房保值，所以大温房价还会涨”；中国国内房地产市场景气，“卖一套北上广公寓就够在大温买独立屋了，所以大温房价还会涨”，中国国内房地产市场不景气，“那么中国人当然会选择买外国景气的房地产”、“所以大温房价还会涨”；中国官场贪腐严重，“贪官会偷偷在海外买房和转移资金，所以大温房价还会涨”，中国政府大力反贪腐，“大老虎肯定会抓紧把‘黑钱’转移到境外”、所以大温房价还会涨”……很显然，这样的“正反话”虽非毫无理由，却不免牵强附会，结论先行。

许多专业数据分析也并不支持“中国热钱说”。

2013年《温哥华太阳报》一份统计指出，大温物业购买者中来自本国的比率高达95%，其中来自大温哥华地区的就占75%左右，海外购房者中，3%来自美国，来自美国以外国家者仅占2%，而中国大陆购房者则仅是这2%中的一部分。即便一些房地产业者也坦承，今年春节，华裔、尤其海外购房者看的多，买的少（当年房地产促销公司MAC在农历春节期间安排两名本地华裔雇员冒充“大陆购房姐妹”蒙骗加拿大官方传媒CBC，渲染“中国大陆客蜂拥来大温抢房”，结果被两雇员熟人识破曝光，引发轰动），对“外来需求”不应过度渲染和高估。

加拿大联邦房贷及房屋公司（CHMC）2014年数据显示，温哥华被外籍人士购买的房地产比例仅占总交易量3.4%，而卑诗省房地产协会（BCREA）连续5年给出的外籍人士在温哥华业主中占比都不到5%，且美国一家就占3%，包括中国大陆在内的北美以外买家合占不过2%，去年6月5日BCREA发布的报告称，“除少量豪宅外，外国购房者的购买力不足以对市场庞大、构成多元化的温哥华房地产构成影响”。

就在几天前，卑诗省公证人协会（SNPBC）公布了2015年11月对服务大温哥华地区房地产公证人的访问，60名受访者中33%表示“未收到海外买家申请”，52%称所接申请中涉及海外买家的不到10%，声称所接申请中海外买家比例占26-50%的为5%，声称“海外买家过半”的比例，仅有区区3%。SNPBC主席谭美嘉（Tammy Morin Nakashima）因此表示，尽管不断传出“房价上涨是外国因素所致”、“必须规管海外买家入市”的声音，但调查结果显示，大多数大温住宅物业的买卖双方都是卑诗省或加拿大的居民，因此“政府修改任何相关法例都需谨慎”。

事实上政府也的确很谨慎：去年5月面对罗品信“我们谈谈空置税”的放话，卑诗省财政厅长麦德庄当即强硬表示，征收房产空置税丝毫起不到限制房价上涨的作用，如果真起作用“让本地业主财富缩水也不是什么好事”；而前面提到的温哥华居民德科斯塔（Marcia de Costa）致信联邦总理的“上访”，刚当总理不久的杜鲁多回复也如出一辙——“加拿大各行各业的发展需要外资，我们不能限制外资涌入”。

自己炒热了自己？

一些本地华裔观察家指出，《南华早报》的最新报道和此前类似报道一样，有意无意将“中国人”和“华人”、“中国热钱”和“华人出资”等量齐观，而实际上远非这么回事。

笔者所在的温哥华《环球华报》通过调查发现，《南华早报》所引述的“66%购房者有典型中国人姓名”说法，来自谭秉荣建筑师事务所（Bing Thom Architects）城市规划师、可负担性研究员、UBC大学兼职教授甄瑞谦(Andy Yan)，但这种说法是有局限的：该说法的原始出处显示，“66%”仅仅是甄瑞谦所搜集的、自2014年8月至2015年2月的、靠近UBC大学校区独立屋销售纪录中购房者名单中“典型中国人姓名”的比例，其统计时间跨度仅半年，范围仅为UBC校区的一小部分，而UBC校区又仅仅是大温哥华22个市镇区的一个而已。且正如许多评论者当年就指出的，有“典型中国人姓名”的未必就一定是中国籍人士，他们同样可能是华裔加拿大永久居民、华裔加拿大人，甚至土生土长的加拿大华人。

更值得一提的是，“甄瑞谦报告”同样为持对立立场者提供了“炮弹”。

去年11月初，加拿大皇家银行（RBC）多元文化市场董事西斯勒（Christine Shisler）承认，该行实际上自去年5月起就取消了此前的一项行内房屋按揭限制，原本该行规定，没有本地信用记录的按揭申请者最高房屋按揭申请额度为125亿元，如今这条限令虽然理论上仍然存在，但早已心照不宣地名存实亡了，而路透社针对加拿大房屋按揭市场的研究成果显示，2015年5月以来存在大量缺乏本地信用记录、却成功获得批准的大额商业房屋按揭纪录，这些大额商业按揭纪录从125万至900万以上不等，且RBC绝非其中最激进的，汇丰银行（HSBC）、加拿大帝国商业银行（CIBC）和蒙特利尔银行(BMO)等要大胆激进得多。

RBC的爆料和路透财经的调查，在很大程度上冲击了一个近乎被认为颠扑不破的假说：加拿大城市、尤其温哥华和多伦多这样的城市，其房地产市场价格的居高不下，是由于外来资金的大量涌入，这些富裕的外国人不依赖于房屋按揭，而是通过地下钱庄或其它什么途径带入大量海外热钱，提着大包小包的现金全额付款，像买生菜那样把豪宅收入囊中。但上述研究结果却表明，不管那些豪宅的实际购买者是本国人还是外国人，他们一掷千金的购买力，实际上绝大多数并非来自“堤坝外”的“热钱洪水”，而是来自“堤坝内”，即由在加拿大合法经营的商业银行“开闸放水”而形成的“内涝”——通俗地说，也就是加拿大热门城市房地产价格的购销两旺、房价的扶摇直上，和“房屋不可负担”问题的加重，在很大程度上其实是被加拿大“自己人”和“自己钱”给哄抬上去的。而滑稽的是，这些调查中许多数据，恰来自同一份“甄瑞谦报告”，以至于在路透社报道发布后，仍持“外资推动论”的甄瑞谦本人也哭笑不得地表示，在他统计范围内88%购房者都申请且申请到了本地的大额房屋按揭， “这一令人吃惊的结果打破了我们此前坚信的一些理念，譬如外国购房者总是付现钱”。

因为经济不景气，加拿大央行去年3度调低基准利率，目前的基准利率仅有0.5%，且许多分析家预期将可能再次被调低至0.25%。倘若大温哥华房地产价格居高不下的真正最大托手是“内涝”，即商业房屋信贷的信用闸门“人为失灵”，那么只要低利率政策不结束，大温哥华本地房地产市场和收入、经济脱钩的“疯涨”便难以遏制，而诸如“限外”之类“头痛医脚”的“偏方”，自然也不会有很大的疗效。

可以想见，只要利率周期不逆转，大温房价还可能一路“脱离本地实际”地上扬，这笔账也会照例隔三差五算到“中国人”头上——当然，利率周期逆转后倘若大温房价掉头“俯冲”，同样会有人将之归咎于“中国人砸盘”或“中国资金玩过江龙”的，因为这种模式的解读虽有以偏概全之嫌，却更容易为许多听众所理解和接受，不管他们是欣赏这种房地产市场走势，还是持相反的观点。