财新传媒
位置:博客 > 陶短房 > 加拿大租房中业主的权利

加拿大租房中业主的权利

不久前加拿大安大略省多伦多市发生一件有趣的事,一对分别为23岁、22岁的年轻夫妇想通过中介租下一套高层公寓,结果对方以“他们太年轻,可能会不懂得怎样维护房屋”为由拒绝租给他们,为此他们向该省人权仲裁庭(LHRT)提起仲裁申请,希望对方裁定他可以租下这套房子。

尽管据这小两口向媒体介绍称,《安大略省人权法案》(OHRC)和《安大略省住宅租赁法》(RTA)均对“业主不得以年龄为理由歧视潜在租户”有明显规定,认为自己“官司稳赢”,但一些业内人士表示并没有这么简单:租房者可以援引“沉默拒绝”的条款,不说任何理由地仅仅表示“不出租”(这同样是OHRC明文规定的私人业主权利),如果的确曾以年龄为遁词拒绝他人承租,甚至可以先为说出这样的遁词道歉、“认罚”,再以“无条件拒绝也是人权之一”为由继续拒绝出租房屋,小两口也只能干瞪眼。除了魁北克省外,加拿大各省都实行以案例为核心的“海洋法系”,同类案件中的判决案例会成为此后这类案件的仲裁模板,因此各种案件的裁决都非常慎重,轻易不会作出允许“强制性租赁住房”的裁决。

事实上对于业主而言,“事先拒绝权”是至关重要的,这可以确保在把自己住宅出租给他人前,有“出租或不出租”、“出租给此人或彼人”的选择权,这对业主的房产投资、对他们的私人财产权,都是一个极其重要的保证。为了解决许多大学生和“菜鸟”入职者“一房难求”的困难,卑诗省温哥华市、本拿比市和新西敏市都曾有市议员提出动议,要求制订市级行政附例,规定“拥有空闲房屋者有义务将多余住房用于出租”,结果都未能成功“闯关”,理由是“出租私人物业应是权利、而不是义务”。

在加拿大,房东对租客的要求是以“招租广告”作为要约发布的,只要没有涉嫌种族歧视或“政治不正确”(如“谢绝华裔/印度裔”这样的招租广告要约就可能被认为有“不当要约”之嫌),各种各样的条件都可提出,比如我刚移民时,在卑诗省、魁北克省都曾翻阅报纸广告版找房租住,招租广告里的要求五花八门,有不得带5岁以下小孩的,不得养“会发出声响宠物”的,甚至“只要女孩不要男孩”的都见过好几例。但这些要求都必须用“正当”的理由提出,否则可能会遭到投诉并受到处罚,如“只要女孩不要男孩”,可解释为“房东是单身老太太、认为这样的房客符合安全需要和自己个性”,而不能被挑出“性别歧视”的意思,可以说“谢绝中式、印度式烹饪,因为油烟和异味令房东和邻居不适”,但不能说“华裔、印度裔谢绝租赁”否则就有“族裔歧视”之嫌,等等。总而言之一句话——“房客未进门前,房东是大爷”,即便招租广告条款苛刻甚至匪夷所思(我曾看见卑诗省本拿比有“不得使用电吹风”、“在屋内唱歌不得让隔壁听见声音”这样“奇葩”的招租要约),但您只要是拿着广告上门求租,就等于默认接受了这些条款(有些城市规定房东有权要求租客写明自己在哪个渠道看到招租广告,并写入合同的,目的是今后发生争执有案可查)。

但一旦房客进门,他就是“大爷”,想赶走他们是难比登天的(见另一篇文章)。

作为房东怎样挑选合适的房客?

首先,招租广告中的要约要含义清晰,尽可能避免歧义,“禁止条款”越明确、详细,“丑话说前面”,以后的事越好办;其次,尽量通过正规渠道刊登招租广告,出租后向市府及时备案(说白了就是及时缴税),这样虽然麻烦些,但出了纠纷有地方说理。如果碰上“钉子户”,其实是很难缠的,“进门房客出门难”,是加拿大房东们的共识,所以通常打“以房养房”主意的,家里多半至少有一个不上正式班的“闲人”,否则按照我邻居(把住宅分拆出租给两家人)的说法,是“不够淘气的”。

有人说加拿大“有房不愁租”,其实是片面的:加拿大地广人稀,普遍的情况是“有房没人租”,但在诸如大多伦多、大温哥华一些特定社区,“有房不愁租”的情况还是很常见的。因此想要靠出租或分拆出租“以房养房”,就必须选择合适的地段。

那么怎样的地段适合“以房养房”呢?

这个社区最好公共交通方便(许多租户没有自己的汽车),离超市等商业设施比较近(理由同前),人口较稠密,附近有大学校区、商务办公区或大型工厂(这些都是稳定的租客来源)。有人指出,“宜租物业”和“宜自住物业”的条件往往是相反的,在买房前要通过中介调查清楚。

有没有“自住出租两相宜”的住房?也有,那就是中国人所谓的“学区房”。

加拿大公校实行就地入学的学区制,只要有在该学区居住的任何凭证,学龄儿童都可自动获得无条件入读该公校的资格,因此排名靠前中小学的房屋,在出租市场上都奇货可居。

加拿大大多数城市对“什么房允许出租”有严格规定,比如必须有单独的门可以出入、必须有独立卫生间和厨房设备,必须“单独成套”,等等,不符合这样的规定一旦被投诉,后果不堪设想(我一户邻居就因为贪心,将住宅一楼租给两家人,却只设置了一个出入门和一个厨房,结果被匿名投诉,官司到现在还在打),因此如果打着“以房养房”的念头,最简单的办法就是通过房产中介挑选有出租“前科”、或干脆设计/改造就专门考虑到出租、拆租需要的物业。加拿大房屋买卖、尤其独立屋买卖是以二手房为主的,有许多“宜租房”甚至是“带租客转让”的,因此要挑这样的房其实不难。

在华裔移民以技术移民为大头的年代,华人“以房养房”或先住出租房然后慢慢买房,并且从公寓到联排、从联排到独立屋“步步升级”都是非常普遍的,许多在多伦多等大城市落地的华裔老移民都有过住“地下室”(独立成套的独立屋半地下室)的经历,但随着移民结构转为以经济类移民为主,“以房养房”变得越来越难——按照一位做房产经纪朋友的笑谈“大家都是房东,谁还做房客啊”,如今租客的主体,已变成留学生、陪读家庭,或分开“单过”的年轻人和老年人了。

 
 
 
推荐 0