底特律：适合“抄底”房地产么

日前许多媒体纷纷刊登新闻，称在底特律房地产市场大量面市的抵押房产价格跌至谷底普遍价格低于500美元，有些甚至仅售1美元。这些新闻还援引底特律当地市民和投资者的话称“这里眼下是房地产投资最热门地段”，并渲染“出租获利”、“卖给海外投资客”、“月获利四成以上”等“财富神话”，一些当地房地产经纪还用颇专业化的口吻，指出了底特律“抄底”的“两大优势”（价格已触底、海外“抄底者”纷至沓来）和“两大财源”（出租牟利、转手套利），更摆出一副“世界各国投资者纷纷咨询”的“要来趁早”高姿态，仿佛底特律抵押房产，是炙手可热、过时不候的珍惜资源。

事实是否的确如此？

应该说，这些报道中有一部分情况是真实的。

首先，底特律市区的确存在大量空置房、抵押拍卖房。《福布斯》杂志去年的统计显示，该市有近1/4的房屋处于荒废状态，其中许多都是因“次贷”泡沫断裂和家庭财务破产，导致无法偿还银行贷款而被银行强制性没收的房地产，还有一些则是因无力定期支付房地产税，超过政府规定最后期限，被政府强行充公的物业，这些房屋如果“烂”在手里，不会产生任何价值，还要白白搭进去许多维护费用，因此只要有买家愿意接手，银行或政府是愿意“出血大甩卖”的，CNN今年初报道指出，事实上比1美元更便宜的底特律房地产也有——去年底底特律市政府出台规定，允许当地有物业的居民无偿占有左邻右舍的无主房屋，前提是替前屋主清偿所有积欠政府的房地产税，换言之，这些人实际上可以用“0美元”的价格“抄底”。

其次，底特律房地产价格的确已经“触底”：CNBC日前转引抵押贷款数据公司FNV的报道称，去年11月底特律房屋均价同比微涨3.4%，而今年房地产分析公司Clear Capital数据更显示，今年1季度底特律市区房地产均价较去年4季度微升0.5%，同比更涨了7.1%。

也就是说，在底特律房地产市场，“底”是客观存在的，但是否值得去“抄”，就完全是另一码事了。

首先，正如许多业内人士所普遍指出的，这些“白菜价”的抵押房地产，并非真的如纸面上这样“低成本”：不管是“低价”还是“零价”，雷打不动的附加条件，是接手原房主的房地产税缴纳义务，不仅积欠的要补缴，今后还需要不间断地续缴，一旦停缴超过最长期限，您刚刚购回的“抄底房”便随时可能再度变成底特律房市上待价而沽的“白菜”。和中国情况不同，北美房屋需向市政府缴纳房地产税，这项税费也是北美三级政府中最低一级——市政府最重要的收入来源（美国房地产税占地方财政收入的50%-80%），底特律是一个理论上已破产的城市，截止3月，其长期负债为140亿美元，财政赤字3.27亿美元，3月14日已沦为密歇根州第6座因资不抵债而被州政府援引紧急状态令接管的城市，这样的一座城市，面对最重要的收入来源房地产税，“房地产可以贱卖、白给，房地产税一分都不能少”是必然的逻辑，因为前者得来也不费分文，后者可是攸关身家性命的“钱袋子”。这些雷打不动的税费，加上维持房屋“宜居状态”所必须的维修费用（许多抵押房屋因长期无人管护而状态糟糕，不维修根本无法居住），实际投入远大于账面，且一旦“停供”便前功尽弃。

其次，“底”虽然早已触了，但“反弹”却遥遥无期。正如《芝加哥论坛报》体所指出的，所谓“1美元物业”之类噱头，其实早在2007年底特律房地产泡沫崩盘之初便已出现，如今不过是旧话重提。如果说，当年“1美元物业”乏人问津的主要原因，是房地产市场前景叵测，投资者不敢接受，那么今天底特律房地产市场依然寒气四逼，且产业空洞化、城市空洞化迹象，较诸当时有过之而无不及。NBC报道指出，底特律如今是全美最穷的都市，城市市中心83%是黑人居民，其中1/3以上生活在贫困线以下，失业率高达18.2%（全国为7.7%），随着汽车产业的萧条，原先集中于市中心的三大汽车巨头，如今只剩一家通用，接二连三的大裁员导致汽车产业和周边产业陷入恶性循环，全市常住人口由原先的200多万萎缩到如今的71万，市中心原先熙熙攘攘的街道空空如也，许多商店和附属设施关门大吉，医院、消防、警察、公交等公共设施大幅萎缩，而这又带来犯罪率的大幅上升（底特律是全美犯罪率最高的大城市）。和欧亚那些经过严格规划的都市不同，北美都市的发展往往和产业化的兴衰息息相关，底特律从一个小镇发展称百万人口大都市，依靠的是汽车产业的大发展，如今它的衰落则和美国汽车产业的衰落有关，而后者的趋势至今未见扭转，在这种情况下押宝“抄底”，胆子着实太大了。

许多专业研究机构都指出，北美房地产市场价格走高的三大要素，是较低的利率、较低的房贷门槛和较高房屋换手率，而目前在底特律，符合条件的仅有第一项，房贷门槛因“次贷”余悸未消而被抬得较高，房屋换手率则更难说乐观。Clear Capital数据指出，底特律包括周边的不动产饱和度高达46.2%，而全市总数约38万的地块中，闲置地块高达15万以上，密歇根州的接管人员日前已在和底特律市议员们讨论，是否要推平那些充公地块上乏人问津的无主房产，将宅地改为农田，热衷于鼓吹“底特律房地产抄底概念”的房产经纪们虽然大谈“海外抄底者”、“大量中国买家”和“旺盛租客”，却始终拿不出具体数据作为佐证。

如前所述，曾是美国第四大城市的底特律，在短短几年内流失了2/3人口，其根本原因在于支柱产业的萎缩形成连带反应，并产生恶性循环，且即便尚“存活”的产业，如今也开始向郊区和卫星城辐射，原先的市区则渐趋“荒漠化”，成为失业人口聚集、犯罪率畸高和生活极端不便的地带，在这种情况下，所谓“租赁回报”必然因租客寥寥而成为纸上谈兵，而陌生的海外购房者，又有多少愿意生活在这样一个环境里？辛苦购进的“抄底房”，既不好租，又不好卖，更不好住，要来何用？

必须指出，这一轮（以及2007-2009年的前一轮）“底特律房产抄底”热潮，和房地产经纪们的蓄意哄炒息息相关，这些人是昔日底特律房地产泡沫的最大受益者，也是泡沫破裂的重灾户，一有机会便会绞尽脑汁设法解套，吸引他人入场，替自己“举杠铃”，自然是最优选项。至于“中国人抄底”的说法，则是近两年全球房地产“重灾区”普遍流传的“救市神话故事”，从冰岛到塞浦路斯，从温哥华到大西洋城莫不如此，“重灾区中的重灾区”底特律自不会例外。

事实上，美国房地产市场从来都是强者恒强，弱者恒弱，如纽约长岛、旧金山湾区和洛杉矶一些热门社区，“次贷”破裂时跌得有限，复苏时又率先反弹且涨幅惊人，而底特律这样的“问题社区”则是“铁底漫漫”，复苏未知何期，有意“抄底”美国房地产的国人，不妨好好想一想。