财新传媒 财新传媒

阅读:0
听报道
 

枫华絮语第十八期 两地房地产话题,不同的语境

 

青:听众朋友们大家好,我是青溪。

陶:大家好我是陶短房,枫华絮语又和大家见面了。

青:短房,今天我们聊聊住房问题怎样?

陶:住房问题记得我们聊过一次吧?

青:是啊,上次节目播出后,不是有朋友给我们留言,说想多了解一些“居在加拿大”的细节,像房屋结构、面积、建材等等么,既然国内朋友们这么关心,要不今天我们再谈谈?

陶:好啊,我们的生活本来就离不开衣食住行嘛,再说你说的没错,如今国内关注这边房地产市场的朋友挺多,想出手的人也不少,有些精明的加拿大房地产经济,都把自己的宣传网页推广到国内微博和人人网去了,我们多介绍些情况,也方便国内的朋友多了解些信息,不至于两眼一抹黑的盲信盲买。

青:我听说不少这边的房产经纪在国内推广加拿大房地产时,总喜欢渲染这边房地产资源的紧俏,好像你现在不买以后就买不着了一般,其实这不是太符合实际情况。

陶:是啊,其实很多朋友都知道,加拿大面积比中国还大,当然了,许多加拿大国土是冰天雪地,不能住人,但毕竟这么大一片土地,人口只有3200多万,跟中国的上海差不多,房地产资源是不会紧俏到哪里去的,这只是房产开发商和经纪的一句“生意经”。当然了,个别时段、类别的加拿大房源,还是有可能很走俏很火爆的。

青:其实和中国比起来,加拿大的人均占地面积要大得多,不过加拿大人不太习惯这样比较,因为这边买房一般不按面积,而是“一屋一价”,按幢或者套卖,国内朋友要是跑到加拿大问“你这房多少钱一平米”,人家是会听不懂的。

陶:不光如此,国内说起加拿大房地产,常常说什么“别墅”、“联排别墅”,其实这些说法并不是很,怎么说呢,很“加拿大”化。青溪,你不是给房屋中介当过翻译吗?对加拿大房产这块应该比较熟悉,要不你先给朋友们介绍一下加拿大常见的住宅种类吧。

青:好啊,加拿大常见的住宅大致可分为四大类五种:就是独立屋、半独立屋、平房、镇屋和公寓。前三种都属于house类,(陶:也就是国内朋友说的“别墅”)对,只是在结构上略有不同。加拿大的房屋分类还是很细的,短房我们就细细给朋友讲讲吧。

陶:嗯,加拿大较古老也最普遍的就是独立屋,(青:英文叫Single detached house),一般是指独门、独户、独院的住宅,不会与其它建筑物有任何连接,通常都不少于三间卧房,(青:也有2卧房的,不过很少见。)对,我也见过这种房子,但时下加拿大比较流行就是至少四卧、三卫、双车房,建筑面积一般在3000尺以上的独立房。

青:这种房子在几种类型里相对而言是最贵的。像在温哥华,房价在加拿大算是最高的地区,独立屋的平均房价为113.5009万加元,但是听刚从国内来的朋友们讲,这里房价还是便宜,北京和上海更贵。我有个朋友八年前花300多万买一间镇屋,我觉得很贵了,她说比广州还便宜。

陶:这个说法严格说并不一定都确切,得看跟国内哪儿比,像国内一线城市“北上广”里的北京和上海,还有个别二线城市像杭州这样的,中心城区的房价的确高得离谱,但“北上广”里也不平衡,北京哪怕远郊到已经在手机上显示“河北电信欢迎您”了,每平米也还动不动上万人民币,广州即便城区也还有6000多一平米的,你朋友8年前花300多万加币买一镇屋其实是买贵了,那会广州市中心平均房价都不过人民币一万一平米呢,二线城市像重庆、呼和浩特什么的就更便宜了。当然了,房是给人住的,只要自己觉得喜欢、合适就好。

青:另一种和独立屋相似的是半独立房,当地人叫做Semi─detached house。(陶:以前有些东南亚来的老华人叫“双生屋”,形容这种房总是两套长差不多的联在一起,像双胞胎连体儿一样)。对,这种房两幢之间至少有一面墙是共用的。这类房比较老旧的以三间卧室、面积2000尺以下的为多。但新一点的有些建得也很大,达到三千尺以上,单看室内面积和独立屋已经没啥区别了。

陶:至于平房(青:Bungalow),其实也是独立屋,但只有一层,面积通常在2000呎以下,主要房间如卧室、家庭厅、厨房等均在一层。在温哥华,平房通常不附带地下室,但在东部魁北克等地有地下室部分,又叫地库,跟主层通常是分门出入的(青:就是所谓的walk-out basement),其实温哥华这边也有些平房带个很小的阁楼,但还是算平房类——细看起来,平房有点像中国过去说的“大瓦房”。

青:只是看上去像,加拿大大多数独立屋、半独立屋和平房都是木质的。Bungalow曾于五、六十年代在美国、加拿大流行,因为它造价经济、 设计简约、施工方便。不过因为这种房占地不小,房屋使用面积却比楼房小得多,如今地越来越少,建商都不太乐意建这样的新房子了。这种房子一般来讲比较受老人家欢迎。

陶:年纪大的人腿脚不便,这种房型可以免去他们的爬楼之苦。另外加拿大老年人不论夫妇或单身,都是自己独住,房子大了不好打理,所以这种房子很适合自己住家养老的退休人士。

青:接下来就是镇屋也叫联排屋,英语叫Townhouse。一排建筑物至少有三个以上的单位,左右或是前后相连。传统镇屋大多是两层,现在新建的也有三层的,当然层数越多越感觉拥挤。(陶:单层面积小了嘛,加拿大居住最拥挤的地方是我们大温列治文的城市花园街夹新西敏大街那块,我在那住过一年多,那边新盖的联排就是又挤又小,曾听有个看房的华人开玩笑,说这哪里是住房,简直是国内的岗亭)。这种说法略有些夸张,不过现在新建的Townhouse户数越来越多,真的是越来越密集,像我们大温哥华地区,一个大号头里往往住着二、三百户人家。

陶:挤是挤了点,不过也有其它好处,譬如一般都有会所,里面有健身房、游泳池、活动室等等,省得跑社区活动中心了。最后一种就是公寓,香港人称之为柏文,(青:英语叫Condo,就是“共用式住房”, Apartment是其中一种。)。公寓有高层和多层,高层一般是钢筋水泥的,东部更多些,西部因为有地震带,四层木结构公寓比较多。不管高层、多层,公寓都会保证每家至少一个停车位,哪怕三四层的公寓也有电梯上下,而且公寓一般集中在市区或交通方便的十字路口,交通方便,但附属公共设施齐全 ,包括健身房、游泳池、会议室等,适于小型家庭和老年人居住。

青:国内的朋友要注意的一点,就是加拿大这边流行的是小户型公寓,一到三个睡房,带或不带书房,面积1000平方尺左右,或者更小些的比较好销,大户型是滞销货,千万别被忽悠了。

陶:想想就该明白了——再大,买Townhouse或者house就好了么!

青:现在加拿大有一种现象,就是留学生家长购房置业趋势在增加,有些人因为初来乍到,对加拿大国情房市不了解,偏信房屋中介的话,(陶:房屋中介说的也许不错,但不一定适合当事人)对,我就遇到过不少次,当事人没有考虑到自身特殊情况,买房时不假思索,买错了后悔莫及。

陶:青溪,老话说,亡羊补牢不如曲突徙薪,既然不了解情况的国内朋友容易出错牌,我们不妨给朋友们多介绍些有关在加拿大投资置业的必备常识吧。(青:确实有这个必要。)首先也是最关键的就是财政状况,首次买房子的人通常需要借按揭,因此经纪需要知道购房者各方面的财政状况,包括预算在买屋时需要支付的首期金额、入息的总额以及目前的债务等。这些都是重要资料,因为贷款机构要根据买方的还债能力来判断按揭的额度。非加拿大居民,就是外国人根据加拿大现有政策,通常要首付35%。

青:在决定首期付款额的时候,别忘了与购屋有关的其他开支,像过户地税、律师费、物业账单调整费、估价费、按揭代理费、验屋费、房屋图则费、火警及财务保险费等。一般而言,自住的话,能多付些首期最好。

陶:刚才说的两点很重要,但接下来这两点更重要,那就是房型跟区域的选择,这和以后全家人生活、工作、学习都息息相关,所以在购房前新移民或想要在海外置业的朋友们要三思而行,谨慎对待。

青:房型刚才我们介绍过,独立屋有属于自己的地,这对将来升值有帮助,但打理起来很麻烦,既花精力又花金钱。身边就有实例,像我邻居家里接收的留学生听了我的建议,把她妈妈请来陪读,她家家境宽裕,她妈听了房产经纪的话,觉得租房不如买房,地大的将来升值空间也大,便在孩子中学附近买了一间三十年新、地大的独立屋。结果妈妈有时必须回国处理一些事务,她还是个孩子,打理起来困难不小,别说修修补补,偌大庭院,剪个草就腰酸背疼了。(陶:那怎么弄呢?)这不,最近又把房卖了,改回租房。这样的折腾别的不说,房屋买卖交易费、向政府交的税肯定是免不了的,至少要损失小几万加币吧?

陶:是啊,买房可不比买葱买蒜,牵涉的金额大,买卖手续费高,花费人工多,买房卖房看房,加上收拾、装修、谈按揭,周期也不短,所以我们俩这里再提醒一下国内朋友们,慎重,一定要慎重。上次我们在节目中说过,公寓升值空间比较小也比较慢,有时还有跌价的可能,譬如现在我们UBC大学附近有些一致被大家看好的学区公寓房就在跌呢。

青:UBC那边的公寓前几年被炒太高了,国内的朋友们“贡献”也不小哦,如今高处不胜寒,跌一些也是正常的。当然如果朋友们只要图个方便,有个自己的窝,公寓还是省心的。不过购买Condo一定要多问几个关键问题,比如哪年换过屋顶,有没有漏水,等等,因为像换屋顶、修理漏水之类的大手术动辄就是几万块加币,你不问清楚,贪便宜买进去,刚住小半年就被摊派换屋顶,那可就傻眼了。其实真的很难说买哪种房子好,只能说根据自己的需要进行选择最好。

陶:地点选择非常重要,要不中介的广告上怎么老说购屋的三大要素是:地点、地点、地点呢。(青:因为地点是决定将来房屋重售价值的重要因素。)买主应该考虑自己想住进什么条件的社区,想要有什么样的街坊,平时上班上学购物是否方便,小区是否安全,是否符合自己对生活方式的需求及爱好等。

青:短房,记得以前你说过,对于加拿大的房价,国内有截然相反的两种"神话":一种认为,中国大城市买公寓的钱,在加拿大可以买别墅,且土地也属于业主,没有"70年收回"的担忧;另一种则认为,加拿大房价早已高企,正等着中国人去接最后一棒,是吗?

陶:加拿大皇家银行经济研究所(RBCER)去年发布了一份"房屋市场趋势与居民负担能力"报告,根据报告内容,加拿大两层独立屋和标准两睡房公寓的全国均价和中国相比,并不算高。但温哥华、多伦多等华人移民热门定居地的房价就是另一回事了。(青:那有没有具体数据,给朋友们客观印象呢?)有啊,在这份报告中,大温哥华两层标准独立屋均价高达83.3万加元(青:约合471.3万元人民币,按1加币兑换人民币约5.66元算的话),标准两睡房公寓达到38.9万加元(青:220万元),可以轻松负担的家庭年收入要达到15.7万加元(88.8万元)和7.5万加元(42.4万元)才行。

青:当然,比起大温哥华,多伦多的房价要温和得多,同类房屋均价一般要低三成左右,我朋友从温哥华搬去那里,花70万买了间很好的独立屋,非常高兴,短房你知道为什么吗?(陶:和这边比便宜,能省差价呗)没错,我另一朋友今年在我儿子学校旁边买的一间5年新的房,占地5千呎,房子面积3200呎,包括地下室在内共三层。(陶:多少钱?)70万加币还不含税。(陶:那不挺便宜的吗?)还没说房型呢,只是半独立屋而已,换作独立屋的话又得多加10万20万的。这么一比,你看我那多伦多买房的朋友能不高兴吗?可是买完后那边的人告诉她并没捡到便宜。

陶:美国物业顾问公司Demographia今年初的一项研究发现,温哥华家庭平均年入息中位数收入仅为6.5万加元(36.8万元),2012年第三季度温哥华房价中位数已经达到62.1万加元(351.5万元)了,也就是说房价相当于家庭年收入的9.5倍。你说工薪阶层怎么买得起房?(青:就是说呢,现在老外都把学区旧房卖给中国人,然后跑到偏远的地方再买新房。赚个差价好过余生。)还有刚才说了,同样是公寓,大温多半是2-4层传统木结构,多伦多是钢混结构的高层。

青:按照它们的说法,一个城市房屋价格在家庭年收入中位数的3倍以下算"可负担";3.1-4.0倍,为"中度难负担";4.1-5.0倍,为"高度难负担";5.1倍以上就是"严重难负担".大温哥华的9.5倍比"严重难负担"标准线高出将近一倍不说,而且仅次于香港的13.5倍,是全球购屋置业负担第二沉重的城市。就因为这吧,这些年加拿大不断有人在讨论“到底谁在加拿大买房”这个问题,有不少人说啊,这个和中国人钱多了有关,我们不是也在节目里说过么?

陶:其实像大温等加拿大房价最火的城市,很多人并不是靠工资养家的,他们买房当然也不一定靠台面上的收入,这也不光是华人一个族裔的事,说起来只怕三天三夜也说不完——不过青溪啊,我们节目可不能聊三天三夜吧?房子是现代人关心的话题,聊起来没完,可我们的节目该就此打住了吧?

青:可不,房子是加拿大、中国两地华人共同关心的话题,一聊起来不知不觉就就扯远了。好,今天就聊到这里。感谢凤凰汇,感谢听众朋友,我们下期节目再见。 

陶:再见。

 

话题:



0

推荐

陶短房

陶短房

1894篇文章 2年前更新

本名陶勇,旅居加拿大的中国专栏作家。曾长期在非洲定居,对非洲政治、经济、文化情况比较关注。涉猎范围广泛,小说、散文、文化评论等都常常见诸出版物,业余时间还以研究太平天国史闻名。

文章